Modelo de contrato de corretaje en Word
Tiene las partes, el inmueble, la comisión, el momento del pago, la exclusividad, los clientes presentados y las firmas, con casillas para marcar lo que aplica. Ábrelo en Word o en Google Docs y complétalo.
Descargar el modelo en WordGratis y sin registro. Es una referencia: revísalo con tu abogado antes de firmar.
Qué es el contrato de corretaje
Es el acuerdo en el que un propietario le encarga a un corredor —el agente o la inmobiliaria— buscar a alguien que compre o arriende su inmueble. El Código de Comercio define al corredor como la persona que, por su conocimiento del mercado, pone en relación a dos o más personas para que celebren un negocio, sin estar vinculado a ellas por colaboración, dependencia, mandato o representación (artículo 1340).
Esa última parte importa: el corredor acerca a las partes, pero no las representa. No firma la promesa ni la escritura a nombre del propietario ni recibe el dinero del negocio, a menos que tenga un poder o una autorización escrita aparte.
Lo que dice la ley sobre la comisión
Las reglas están en los artículos 1340 a 1346 del Código de Comercio. Las de la comisión son pocas y casi todas aplican solo si las partes no pactaron otra cosa; por eso el contrato escrito es el que manda:
Cuánto se cobra
Quién la paga
Cuándo se gana
Varios corredores
Los gastos
Si quieres ver cuánto se cobra en la práctica por vender, arrendar o administrar, usa la calculadora de comisión inmobiliaria: tiene la tabla de referencia del mercado y calcula el IVA y lo que recibe el propietario.
Las obligaciones del corredor
El Código de Comercio le pone al corredor dos deberes que conviene repetir en el contrato:
Y la ley es dura con quien falta a la buena fe o la lealtad: el artículo 1346 prevé la suspensión del corredor en el ejercicio de su profesión.
Las 10 cláusulas que no pueden faltar
Las partes
Nombre, cédula o NIT, dirección y contacto del propietario y del corredor o la inmobiliaria.
El inmueble
Dirección, ciudad, matrícula inmobiliaria y cédula catastral. La matrícula evita confusiones con inmuebles parecidos.
El encargo
Si es para vender, para arrendar o ambas cosas, y que el corredor no firma ni recibe dinero a nombre del propietario.
El precio de oferta
El valor por el que se ofrece y que cualquier cambio se acuerda por escrito, aunque sea por correo o mensaje.
La comisión
El porcentaje o valor, sobre qué base se calcula (el precio final pactado, no el de oferta), si lleva IVA y quién la paga.
Cuándo se paga
Al firmar la promesa, la escritura o al recibir el pago total. Es la cláusula que más discusiones evita.
Exclusividad y plazo
Si es exclusivo, desde cuándo y hasta cuándo, si se prorroga y qué pasa si el propietario vende por su cuenta.
Clientes presentados
Que la comisión se mantiene si, después de terminar, el propietario vende a alguien que el corredor le presentó.
Gastos
Quién paga fotos, publicidad y portales, y hasta qué monto se reembolsan si el negocio no se hace.
Terminación y datos
Con cuántos días de aviso se puede terminar y la autorización de datos personales (Ley 1581 de 2012).
Errores que terminan en pelea por la comisión
Calcular sobre el precio de oferta
La base debe ser el valor final efectivamente pactado. Si el inmueble se vende por menos, la comisión baja con él.
No decir cuándo se paga
Entre la promesa y la escritura pueden pasar meses. Si el contrato no lo dice, cada parte entiende lo que le conviene.
Exclusividad sin fecha de fin
Una exclusividad indefinida genera desconfianza en el propietario y discusiones al final. Ponle plazo y regla de prórroga.
No dejar constancia de los clientes presentados
Sin una lista de las personas que llevaste a ver el inmueble, es muy difícil reclamar la comisión si el propietario les vende después.
Lleva los acuerdos de cada propietario en orden
En Vitrina Raíz, desde la ficha de cada propietario puedes generar el formato de consignación del inmueble en PDF: la autorización para comercializarlo y el acuerdo de comisión, con el porcentaje, si es exclusivo, el momento del pago, las fechas y los documentos que te entregó. Queda guardado como borrador o firmado, y puedes subir la copia escaneada con las firmas.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de corretaje tiene que ser por escrito?
El Código de Comercio no le exige una forma especial, así que un acuerdo verbal también existe. Pero si hay una discusión sobre la comisión, la exclusividad o el plazo, lo que no está escrito es muy difícil de probar. Por eso conviene firmarlo siempre, aunque sea en una hoja.
¿Quién paga la comisión del corredor inmobiliario?
La que se pacte. Si el contrato no dice nada, el artículo 1341 del Código de Comercio ordena que la paguen las partes por partes iguales. En Colombia lo usual es pactar que la pague el vendedor en una venta y el propietario en un arriendo.
¿Cuándo se gana la comisión?
Cuando se celebra el negocio en el que el corredor intervino (artículo 1341). Si el negocio queda sujeto a una condición suspensiva, por ejemplo la aprobación de un crédito, la comisión se causa cuando la condición se cumple (artículo 1343). El momento exacto del pago —promesa, escritura o pago total— se pacta en el contrato.
¿El corredor cobra si el negocio no se hace?
La comisión no, porque depende de que el negocio se celebre. Pero, salvo que se pacte otra cosa, el corredor tiene derecho a que le reembolsen los gastos que hizo por la gestión aunque el negocio no se celebre (artículo 1342). Por eso el contrato debe decir quién asume la publicidad y las fotos.
¿Cómo se reparte la comisión entre dos corredores?
Por partes iguales, salvo pacto en contrario (artículo 1341). Si un agente trae el inmueble y otro el comprador, lo normal es 50/50, pero pueden acordar otra proporción por escrito.
¿Qué es una cláusula de exclusividad?
Es el compromiso del propietario de no encargar el mismo negocio a otros corredores mientras el contrato esté vigente. No la impone la ley: se pacta, con un plazo definido. Conviene que el contrato diga también qué pasa si el propietario vende directamente durante ese plazo.
Tus propietarios y sus acuerdos, en un solo lugar
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